Gewerbliche Immobilienfinanzierung Zinssätze

Gewerbliche Baufinanzierung in Deutschland – Konditionen Vergleich

Eine gewerbliche Immobilienfinanzierung kann sich erheblich von einem Immobilienkredit für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung unterscheiden. Einer der Gründe liegt darin, um welche Art von Finanzierung es sich handelt.

Möchte ein Bauträger ein großes Objekt erstellen und weiterverkaufen? Plant eine Wohnungsbaugesellschaft die Erstellung neuer Mietwohnungen oder möchte ein Fabrikbesitzer eine neue Halle bauen lassen? Die jeweilige Intention und der steuerliche Aspekt geben den Ausschlag, was es zu beachten gilt.

Lesen Sie hier die unterschiedlichen Aspekte bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung.

 

Die Bauträgerfinanzierung

Die Bauträgerfinanzierung stellt die komplexeste Form gewerblicher Immobilienfinanzierung dar. Üblicherweise spielen sich die Gestehungskosten im sieben- oder achtstelligen Bereich ab. Der Bauträger selbst spekuliert jedoch darauf, dass er nur einen Bruchteil dessen als Darlehen benötigt. In der Regel wird zunächst das Grundstück teilfinanziert und die erste Phase des Neubaus.

Ziel eines Bauträgers ist es, soviel Eigentumsanteile wie möglich noch vor dem ersten Spatenstich vom Reisbrett zu verkaufen. Je höher die Quote ausfällt, um so weniger eigene Mittel muss er einsetzen respektive um so geringer fällt das Initialdarlehen für ihn aus. Mit dem Verkauf gehen die Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank auf die neuen Eigentümer über. Es beginnt ein Zug-um-Zug-Geschäft.

Der Grundstücksankauf wurde mit einem kurz laufenden Darlehen finanziert. Mit dem Kaufvertrag über die Immobilie mit den späteren Eigentümern fällt der erste Teil des Kaufpreises von den Eigentümern an den Bauträger an. Mit diesem Geld wird, je nach Volumen der verkauften Immobilienanteile, das Darlehen zumindest teilabgelöst. Von da an zahlt die Bank zulasten der Eigentümer nach Baufortschritt die jeweilige Darlehenstranche an den Bauträger aus. Bis zur Eigentumsumschreibung auf die Käufer ist der Bauträger Eigentümer. Die Grundschuldbesicherung läuft daher bis zum Verkauf auf seinen Namen.

Kritisch wird es für den Bauträger, wenn er seine Wohnungen oder Häuser nicht schnell genug vermarkten kann. Es bleibt für ihn das Risiko, dass er einen großen Teil der Gewerke selbst bezahlen muss. Fertig gestellte Wohneinheiten zu vermieten, um die Kreditkosten zu senken, macht keinen Sinn, wenn die Zielgruppe für das Objekt Eigennutzer sind.

Es bleibt der Sachverhalt, dass eine gewerbliche Immobilienfinanzierung für einen Bauträger sehr kurz ausgelegt ist. Zinsfestschreibungen spielen nur eine untergeordnete Rolle.

Gewerbliche Immobilienfinanzierung für eine Wohnungsgesellschaft

Die Interessen einer Wohnungsgesellschaft liegen im genauen Gegenteil des Bauträgers. Das Engagement ist zeitlich unbefristet. Ziel ist es, die Wohnungen zu vermieten und einen langfristigen Ertrag zu erzielen. Verkäufe ganzer Straßenzüge kamen in der Vergangenheit immer wieder vor, sind aber zunächst nicht das Ziel der zu finanzierenden Maßnahme.

Idealerweise finanziert sich der Neubau nach einer gewissen Vorlaufzeit selbst aus den daraus resultierenden Mieteinnahmen. Vor diesem Hintergrund sind sehr langfristige Zinsbindungen in Niedrigzinsphasen notwendig. Gerade der gemeinnützige Wohnungsbau profitiert bei seinen Vorhaben zusätzlich von öffentlichen Fördermitteln. Dies können extrem niedrig verzinste Kredite oder Zuschüsse der öffentlichen Hand sein.

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung für Unternehmen

Von der Abwicklung einer Immobilienfinanzierung für ein Unternehmen gibt es kaum Unterschiede zu einer privaten Baufinanzierung. Befindet sich das Grundstück bereits im Besitz der Firma, entfallen sogar die Kosten für den Grundstückserwerb. Das Darlehen wird, wie bei jeder Immobilienfinanzierung, durch eingetragene Grundpfandrechte besichert.

Hier taucht allerdings ein Problem auf. Es wird schwierig, auf einem großen Fabrikgelände eine Grundschuld nur für ein bestimmtes Gebäude so zu gestalten, dass alle anderen Häuser auf dem Grundstück davon im Zweifelsfall nicht betroffen sind. Für den Inhaber heißt das, sollte die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben wollen, wäre das gesamte Gelände betroffen.

Kaum ein Erwerber würde ein Fabrikgebäude oder Bürohaus kaufen wollen, das auf einem fremden Grundstück steht. In der Praxis kommt dies im Rahmen von Erbpachtgrundstücken im privaten Wohnungssegment vor.

Der Bau einer Fabrikhalle oder eines Bürogebäudes ist ebenfalls auf lange Sicht angelegt. Zu Zeiten niedriger Zinsen sind auch in diesem Fall langfristige Festschreibungen wünschenswert. Ein Bürogebäude kann sich nur schwer aus „seinem“ Cash-flow herausfinanzieren. Das wäre machbar, wenn die Mitarbeiter dort reinen Telefonverkauf betreiben würden. Die Provisionserlöse würden den Cash-flow abbilden. Die Buchhaltungsabteilung trägt dazu jedoch direkt nichts bei. Im Fall einer Fabrikhalle mit der entsprechenden Produktionsanlage darin ist dies allerdings möglich. Damit würde die Investition für den Unternehmer kostenneutral ausfallen.

Gewerbliche Finanzierung für den Soloselbstständigen

Es geht häufig vergessen, aber auch der Soloselbstständige mit Büro im eigenen Haus betreibt sozusagen eine partiell gewerbliche Immobilienfinanzierung. Da das Büro aber in der Regel nur einen Bruchteil der Gesamtfläche des Hauses ausmacht, stellen die Banken in diesem Fall nicht auf Gewerbe ab. Allerdings kann der Eigentümer die anteiligen Finanzierungskosten für das Büro im Rahmen der Gewinn-und-Verlustrechnung steuermindernd verbuchen.

Die Rahmenbedingungen einer gewerblichen Immobilienfinanzierung

Während Bauträger auf eine Zinsbindung verzichten können, spielt diese in den anderen Fällen eine entscheidende Rolle. Aber auch der Darlehensart kommt eine Bedeutung zu. Üblicherweise liegt der Finanzierung ein Annuitätendarlehen zugrunde. Dieses hat den Vorteil, dass die Raten über die gesamte Dauer der Festschreibung klar kalkuliert werden können.

Als Alternative bietet sich noch ein Darlehen mit gleichbleibendem Tilgungssatz, bezogen auf die ursprüngliche Darlehenshöhe an. Da der Zinsanteil auf die verbliebene Restschuld sinkt, sinkt auch die jährliche Rate für das Darlehen. Ob dieses Vorgehen sinnvoll ist, muss auch unter dem Gesichtspunkt der Steueroptimierung geprüft werden.

Wenig sinnvoll zeigt sich bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung die endfällige Variante. In diesem Fall müsste das Unternehmen am Tag der letzten Rate eine enorme Summe auf einmal aufbringen, sofern es keine Rücklagen für die Darlehnstilgung gebildet hat. Allerdings spielt auch hier wieder die steuerliche Betrachtung der Schuldzinsen, die über die Laufzeit gleich hoch bleiben, eine Rolle.

Sale-and-lease-back als Option

Leasing gilt als Finanzierungsmodell, auch bei Immobilien. Das bekannteste Beispiel in Deutschland für Sale-and-lease-back dürften die Türme der Deutsche Bank AG in Frankfurt am Main sein. Befanden sich die Türme ehemals im Besitz des Unternehmens, wurden sie eines Tages verkauft. Die Bank leaste die Gebäude anschließend zurück.

Sinn einer Immobilienfinanzierung auf Leasingbasis kann die Schaffung von Liquidität sein. Das Unternehmen erhält sofort den Verkaufserlös für die Immobilie und kann damit wiederum Investitionen tätigen oder Schulden abbauen. Die Leasingrate in den kommenden Jahren wird dann aus den laufenden Einnahmen bestritten. Da Leasingverträge auch die Option des Eigentumsübergangs an den Leasingnehmer am Ende der Vertragslaufzeit vorsehen, besteht dann wieder die Möglichkeit, das Gebäude wieder in das Geschäftsvermögen zu übernehmen.

Banken verlieren bei Immobilienfinanzierung für Unternehmen zunehmend Marktanteile

Üblicherweise fand auch die gewerbliche Immobilienfinanzierung über eine Bank statt. Entweder ausschließlich über die Bank oder mit Unterstützung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Kreditplattformen für die Vermittlung von Darlehen ohne Berücksichtigung einer Bank haben sich nicht nur für Kleindarlehen privater Kreditnehmer etabliert.

Inzwischen bestehen zahlreiche Vermittlungsportale speziell für den gewerblichen Bereich. Auf diesen Portalen werden auch Hypothekendarlehen, häufiger jedoch Grundschulddarlehen, nachgefragt und auch bedient.

Für gewerbliche Kreditnehmer lohnt es sich auf jeden Fall, dort einmal nachzuhaken. Das Vorgehen ist wesentlich schlanker gehalten als der Bürokratielöwe, den die Kreditinstitute bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen auf die Kunden loslassen.